从2025年下半年开始，科兴科学园（下称科兴）陆续出现了搬家货车的身影。腾讯的员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品装箱打包，并在周五下班前完成封箱并贴上工位号。到了周末，这些箱子将被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，员工会在新的工位上拆开箱子，连接旧电脑，然后继续投入工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐清空，其最大的租户也离开了在此驻扎了13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾拿地之初，科兴就已预见到腾讯迟早会迁出。

在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴似乎密不可分。长久以来，科兴的许多服务、空间以及人流都围绕着腾讯这一大客户而运转。外界在提及科兴时，常常会联想到腾讯，而不少腾讯员工也将他们的青春年华留在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏的员工迁入了企鹅岛。在腾讯离开之后，一系列问题也随之而来——当腾讯不再是科兴的代名词时，科兴将如何重塑自身的定位？

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“一期工程在2010年至2013年间完成，二期工程则在2014年至2019年间竣工。”刘滔，这位在科兴工作了十余年的老员工，对园区的建设时间线了如指掌，他近年来的主要工作是负责科兴园区的运营服务。

科兴选择自主管理和运营园区物业，不假手于第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过任何房产。”科兴的工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，同年微信开始拓展市场。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务是什么。“大约在2014、2015年之后，我才了解到，腾讯最核心的盈利增长点在于其游戏业务。”尽管腾讯在科兴设有多个部门，例如腾讯音乐娱乐集团（TME），但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工人数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展时期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技便是在此起步，后前往龙岗建立生产基地；富途证券初来时租赁了五六百平方米，后扩展至数万平方米，其市值一度超过千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着入驻企业和人数的增多，科兴的商业配套也随之繁荣。2019年前后，科兴的人流量和出租率达到了顶峰。“人流量最高时达到五六万人，出租率也爆满。”刘滔回忆称，当时科兴的夜晚直到11点依然灯火通明，晚上八九点时段更是难以打到车。“当时科兴被誉为‘现象级’园区，代表了深圳的一大特色，充满了活力。”这里也被许多人称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比人流高峰期来得更早。在人流尚处高位时，科兴的租金已开始下滑。

从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到峰值，随后开始下降。科兴方面将2018年的租金下滑归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次经历了一次较大幅度的下调。在2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。到了2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，使得科兴的租金再次出现波动。

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随着园区内企业和员工数量的增长，科兴G层的商业配套也日益兴旺。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店以及一家刷卡食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”饮品店常常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态也接踵而至。张丽，一位在科兴全职从事保洁工作的员工，中午会到G层的快餐店兼职，帮店家打饭、洗碗，赚取20元和一顿饭。在六年间，她见证了许多店铺的开业与倒闭。“有的生意不好就关门了，你又要重新找工作，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业的格局。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例相应下降，园区对餐饮底商的需求也随之减少。刘滔解释道：“有外卖平台可以解决餐饮需求，它们能够整合整个区域的资源来服务园区，因此园区本身不需要拥有大量的商业配套。”

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐，这是一种刚性需求。但从2022年开始，堂食比例持续下降。尽管白天的人流量尚可，但晚餐时段的客流量已无法恢复到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的趋势更加明显。G层的“阿嬷手作”不再门庭若市，大部分餐馆的客流量均有下降，部分店铺也因难以为继而退出了科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始，人流逐渐减少，地下车库的车位也明显多了起来，过去总是停满找不到车位，现在则空出了不少。”

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如何配合互联网公司的作息节奏，是科兴多年来持续努力的方向。科兴确实拥有一些不起眼却至关重要的基础设施，并且在建设之初，这些设施在国内都堪称先进。

空调系统便是这些不可或缺的服务之一。互联网公司的上下班时间不固定，常常工作到深夜，甚至凌晨才下班。写字楼的中央空调通常只能整栋楼统一启停，如果科兴像普通写字楼一样按时关停空调，将无法满足需求。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个深约10米的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷时段，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度并储存起来；在用电高峰期，再利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，从而节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，并在中央空调关闭后随时取用，使得园区能够更灵活地供冷，无需让主机整夜运转。

电力系统同样是为保障不间断运营而设计。园区从不同的变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电事故。这对入驻科兴的科技企业而言至关重要，腾讯的机房供电不能中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。传统的刷卡进出方式效率较低，因此科兴在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提及，当企业有重要产品上线时，科兴会主动提供免费的场地布置支持。例如，在腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾搭建了一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭放置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的关系。“我们认为与客户之间是一种合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”需要付出代价：当最大的“共生体”离开，剩余的部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁是刘滔在参与科兴运营工作以来遇到的最重大事件。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度来看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家工作大多安排在周末，整个过程将持续近一年。

根据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼的平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。而到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼的租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“租金是由市场决定的，并非某个企业能够一手操控。”

刘滔开始讲述腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多事务都是为其量身定制，例如其食堂仅对内部员工开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

科兴当前最紧迫的任务是吸引新企业入驻。在科兴看来，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他不打算以企业规模设限，认为如此庞大的体量需要各种类型、各种规模的企业来填充。

例如，园区内的新能源企业易储原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中到一起。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业得知有大面积空置后，主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍道：“在‘天地墙’（指装修中的顶、地、墙面）可见的部分，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以吸引中小团队。

科兴目前面临的市场环境比七年前更为复杂，全国范围内的写字楼和科技园区空置率均处于高位，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接代价是租金收入的损失，间接影响包括配套商业失去人气、设施因使用率低而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，毗邻地铁站，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区仍具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片之一。在腾讯离开之前，科兴就已经计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，科兴A1栋13楼正式挂牌“Gametopia 游托邦”。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地提供行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目历时一年多推进，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间便完成了落地，4月份正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的启动在一定程度上与腾讯的搬迁有关，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一定的空间，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将进入规模为5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次项目路演。意向入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中，有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻企业员工。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三方面的优势。首先是地理位置：科兴位于南山核心地段，配套设施成熟，游戏及AI团队的核心成员多为高学历且具备大厂背景，部分已在附近安家。其次是南山区的政策落地能力：包括首年低成本办公空间、按投流额度补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，均已制定了详细的落地细则和预算。第三，创梦天地本身作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区真正懂游戏和游戏企业。”在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的情况：缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些地区办理贷款、开户时，对方看着报表会感到困惑，‘你们的资产负债表怎么资产这么少？能抵押什么？’税务部门也是如此，研发型公司前两三年亏损是常态，税务局经常致电或进行检查，怀疑公司是否存在偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区，在融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，最初客户经理对这家二十人左右、每月工资支出超过百万的新公司表示怀疑，认为“像是骗子公司”。但在银行人员实地考察后，便理解了这是一家游戏公司，并开辟了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度展望“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在深圳就属于核心区域，无论在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论是从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已六年。腾讯的搬离对她而言并没有带来特别显著的感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时那批人也一并离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供住宿，午餐由兼职的饭店包餐，每月还能略有积蓄。她也不太担心腾讯搬走带来的影响，在今年5月合同到期后，物业公司又与她续签了两年合同。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴度过了五年时光，从实习生一路成长为正式员工，工作地点也从C栋换到了D栋。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡餐厅见面。“我周末来科兴吃饭，感觉像是会被发到朋友圈被大家嘲笑的程度，你知道吧？朋友们肯定觉得我脑子有问题，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安与南山交界处，过去前往科兴的通勤时间约为半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，通勤时间反而延长了。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或园区接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车基本要等半小时以上，这还是我作为滴滴V7会员的情况下，因为大家都差不多，就看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租也仅两千多元，部分甚至能看到海景。但更换一个园区，意味着需要重新熟悉一切。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆用餐最快捷，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

在新园区里，需要时间才能建立起这些熟悉感。

“这里有太多回忆了。”当她说着这句话时，我们正在科兴G层散步。她形容回到科兴有一种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她曾经每天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人。有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些人调往了